文/张小军(宝石花物业管理有限公司董事、总裁)

住房和城乡建设部等十部委联合发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(简称《通知》)，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，展现了国家社会治理最新研究成果，顺应了人民群众对美好生活的向往，呼应了物业服务企业创新突破的心声。落实和践行好《通知》精神和要求，对推进行业发展具有重大而深远的意义。

提高认识，坚定加快发展的信心

《通知》为物业管理行业的发展掌舵定向，理清了一些模糊认识，主要解决了以下5个长期困扰物业服务企业而自身又不能解决的问题。

一是党对物业服务企业组织领导的落实问题。物业服务企业以及业主委员会党组织不健全，是长期困扰物业管理行业发展的重大突出问题。《通知》要求“推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制”。

二是物业服务企业参与社会治理的身份问题。长期以来，特别是疫情防控期间，物业服务企业承担了大量政府安排的工作和公共服务责任，身份定位往往比较尴尬。《通知》提出将物业管理融入基层治理体系，探索建立政府向物业服务企业购买公共服务机制，化解了物业管理服务中的诸多矛盾和问题。

三是物业服务企业探索创新突破的方向问题。《通知》明确“支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营”“鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区”，鼓励“探索‘物业服务+生活服务’模式，满足居民多样化多层次居住生活需求”，鼓励“加强智慧物业管理服务能力建设”，将社区管理信息融入城市信息系统。

四是物业服务如何完善定价的机制问题。服务价格一直是物业管理行业提高服务品质和加快企业发展的“痛点”和“堵点”。《通知》提出“完善物业服务价格形成机制”“物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。”物业服务市场化调价空间有望打开。

五是住宅物业的服务边界模糊不清问题。在长期实践中，往往因为物业服务边界问题，造成与业主、社区、专业公司的纠纷，影响了业主服务体验。《通知》要求“依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。”

找准定位，理清拓展突破的思路

《通知》的发布实施，对于宝石花物业来说，意味着迎来重大而特别的机遇。

一是充分发挥公司红色基因优势。根据《通知》要求，加强和改进住宅物业管理工作，首要任务就是“坚持和加强党对物业管理工作的领导”。宝石花物业诞生于国企“三供一业”分离移交的历史背景，党建引领是宝石花的红色初心;脱胎于中国石油，传承了以“苦干实干”“三老四严”为核心的石油精神，宝石花天然具有红色基因;业主企业中国石油等的党建要求、来自中石油和碧桂园管理骨干长期形成的的工作习惯、基层深化和完善社会治理的深度呼唤，都决定了宝石花具有浓郁的红色工作生活氛围。

二是牢牢把握央企矿区改造先机。目前，宝石花服务的主要大业主是央企。同时，作为具有红色基因的物业服务企业，拥有丰富的“三供一业”国企改革经验，可以快速承担更多国企改革任务。由于央企的历史一般比较久远，央企的住宅小区大多比较老旧。职工群众对小区升级改造、房屋维修改造、加装电梯、体育设施、配套停车场及充电桩等方面的呼声非常强烈。宝石花在参与所管小区升级改造、提高业主物业服务满意度、提升业主生活品质等方面具有天然优势，央企矿区居民小区改造蕴藏着巨大商机。

三是积极努力在困局中育化新局。宝石花服务的区域基本分布在我国的东北、华北、西北和西南地区，服务的小区多地处三四线城市，老旧小区较多，经济相对落后，整体收费单价不高。服务的小区基础设施相对较差，信息化建设投入较小，与智慧社区建设标准尚有较大差距，整体管理运行成本较高。发挥好宝石花在规模实力强、品牌信誉好、带动能力强等方面的优势，在融入基层社会治理体系、扩大物业管理覆盖范围、提升物业管理服务水平、加强智慧物业管理服务能力建设、统一管理在管项目周边老旧小区、实施物业服务企业兼并重组等方面具有无限想象空间。

努力作为，迎接行业发展春天

《通知》既为加强和改进住宅物业管理指明方向，又为行业创新突破保驾护航，宝石花的努力靶向将更加明确。

一是建设红色物业。宝石花物业是规模较大的混合所有制物业服务企业，打造红色物业是公司的初心使命、最大优势和品牌特色。明确党建工作在公司的职能定位：贯彻党的方针政策，遵守国家法律法规，团结凝聚职工群众，维护各方合法权益，促进企业健康发展;探索党建工作多种形式：整合依托现有党组织，党组织关系由原业主企业党委托管。宝石花物业成立党委，设立公司党委、地区公司党委(直属党总支)、项目党支部三级党组织架构。加强党建工作的驻地融合，在街道、居委会等党组织的牵头下共同成立社区联合党组织，落实地方、企业“双向交叉任职”，形成居委会、业委会、物业服务企业“三位一体”社区治理体系。

二是促进公司转型升级。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议》提出的实施城市更新行动，《通知》的发布实施，都对物业管理行业的创新发展和转型升级提出了明确要求。目前，物业服务行业已逐步撕开了物业四保、劳动密集型产业、房产附属等传统标签，正以崭新面貌进入新的发展阶段：疫情防控实现了物业服务价值的重新发现、部分头部企业成长为深度浸入生活方方面面的航母型公司、物业智慧管理平台成为现代城市管理的有效支撑。物业服务企业不仅更好地扮演了城市管理“最后一公里”的角色，而且通过服务创新正在进入提高居民生活品质的“最前一公里”。宝石花物业正在追求转型升级的路上。

三是全面参与小区升级改造。适应央企居民改善居住生活条件的强烈呼声，宝石花物业积极争取驻地政府的政策支持，全面参与城镇老旧小区改造工作。目前，宝石花物业结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区管理模式，推动建立物业管理长效机制;着力做好住宅物业，精心打造标准化项目，不断延伸服务半径，以更加人性化、亲情化的管家式服务赢得业主信赖;开展社区增值服务，将“规模+科技”作为增值服务的“两翼”，构建“至美至善智生活”社区综合服务生态体系;加快智慧社区建设，围绕经营管理、智能物联、业主生态圈三个维度，提高智能服务水平，实现社区与城市信息的全面联通。

四是努力开发社区第三空间。小区人群的相互理解和关爱，是提升物业服务品质的重要标尺。宝石花物业积极争取街道和居委会支持，在居民小区打造以茶馆、咖啡馆、图书馆和其它各类文化设施为主的“第三空间”，成为大家沟通交流、建立感情、相互理解的全新社交平台，让业主与业主之间和谐共处，让员工与业主彼此感觉是一家人，让业主与物业服务企业能够为了建设美好社区共同努力。

来源：《中国物业管理》2021年第1期